Группа «Самолет» (SMLT) в конце 2023 года стала крупнейшим в России девелопером по объемам строящегося жилья. На сегодняшний день она удерживает эту позицию: по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), она возводит 4,78 млн кв. м такой недвижимости.
В последнее время «Самолету», как и другим российским застройщикам, пришлось столкнуться с последствиями роста ключевой ставки и отмены основной программы льготной ипотеки под 8%. Программа, которая завершилась 1 июля 2024 года, поддерживала продажи жилья в сегменте эконом- и комфорт-класса — таких проектов в портфеле «Самолета» большинство. Кроме того, в прошлом году сообщалось о возможной смене акционеров девелопера и массовых увольнениях сотрудников в компании.
Анна Акиньшина, гендиректор «Самолета», в интервью РБК рассказала о жизни при ключевой ставке 21%, мерах поддержки спроса, региональной экспансии, а также объяснила, почему часть сотрудников возвращается в компанию после ухода.
Содержание:
— В прошлом году вы были назначены генеральным директором «Самолета». Как с того момента изменилась стратегия девелопера?
— Начнем с того, что «Самолет» — лидер рынка жилищного строительства в России с портфелем проектов более 5,2 млн кв. м. У нас крупнейший земельный банк — 45 млн кв. м, по последней оценке, опубликованной в 2023 году, что позволяет достаточно уверенно чувствовать себя в сегменте массмаркета. Вызовы 2024 года: ключевая ставка на уровне 21%, отмена массовой льготной ипотеки и ужесточение денежно-кредитной политики — скорректировали подход, но не изменили стратегию. Мы одна из тех отраслей, у которой операционный цикл длится три года, и это важно учитывать. Для нас снижение или рост — предсказуемые циклы развития рынка.
При этом наша ключевая цель остается прежней — быть № 1 для клиентов не только при первичном выборе, но и при повторном. По статистике, более трети наших покупателей при переезде или покупке нового жилья вновь приобретают квартиры «Самолета». Для нас это важный показатель качества и востребованности продукта, на этой задаче мы продолжаем фокусироваться.
— Какие задачи и цели перед вами поставили акционеры?
— Акционеры поставили передо мной задачу сохранить лидерство, усилив операционную эффективность и рентабельность. Основной фокус мы держим на развитии региональных проектов, управлении долговыми обязательствами и повышении ликвидности.
В дальнейшем мы планируем сосредоточить запуск новых проектов в точках высокого спроса. Активно развиваем дополнительные направления, такие как ГАБы (готовые арендные бизнесы), ЗПИФы и цифровые продукты, чтобы диверсифицировать доходы.
Наши базовые принципы сегодня — развитие в маржинальных сегментах, запуск проектов в востребованных локациях, диверсификация, ускоренная монетизация за счет продажи части земельных участков и применения собственных технологических разработок.
— Вы говорите о следующем этапе роста. У вас уже есть примерные сценарии развития событий на ближайшее время?
— Сейчас мы не видим снижения спроса, а скорее фиксируем ситуацию, когда среднестатистический гражданин нашей страны не может позволить себе стандартную ипотеку из-за заградительных ставок.
С начала года в стране выдано 100 тыс. ипотечных кредитов — на 40% меньше, чем год назад. Рынок поддерживают в основном льготные ипотечные программы — на них приходится около 60% выдач. Ожидаем, что на среднесрочном горизонте будет происходить постепенное восстановление кредитования как по рыночным программам, так и с господдержкой. Этому будут способствовать как уже принятые меры: отмена лимитов, снижение макронадбавок по ипотечным кредитам и повышение уровня возмещения банкам, — так и продвигаемые рынком. И, естественно, снижение ключевой ставки.
В перспективе, при высоких ставках, в целом на рынке вероятны сокращение новых запусков и дефицит предложения к 2026 году. Это может привести к росту цен. А мы стремимся сохранить доступность жилья, продолжая выводить точечные проекты в местах высокого спроса. К тому же регуляторы обсуждают субсидирование ставок проектного финансирования, что поддержит рынок и стимулирует застройщиков.
— В прошлом году появилась информация, что «Самолет» может сменить собственников, а один из основных акционеров девелопера — Михаил Кенин — продать свою долю в компании. Насколько она соответствовала действительности?
— Компания не комментирует действия акционеров. На сайте центра раскрытия корпоративной информации можно найти актуальный список акционеров — аффилированных лиц. В нем присутствует Михаил Кенин, и там четко указана его доля. Более того, его представители опровергли появившуюся в СМИ информацию.
В целом мы узнаем об изменениях в структуре наших акционеров из периодических выписок регистратора — там есть незначительные изменения по сравнению с прошлым годом. Но существенных и фундаментальных преобразований нет и не планируется.
— Интересовались ли другие игроки покупкой компании? Рассматриваете ли вы сами приобретение бизнесов других девелоперов?
— «Самолет» сегодня самый большой девелопер в России и, наверное, в Европе. Пока цель стать самыми большими в мире мы для себя не ставим и сконцентрированы именно на максимизации прибыльности текущего портфеля.
При этом в рамках нашей операционной деятельности мы обсуждаем реализацию совместных проектов с различными интересантами. К нам часто приходят партнеры, которые тоже планируют строить жилые комплексы и в Москве, и в Московской области, и в регионах и хотят работать с нашим земельным банком. Но эти запросы точечные: они касаются либо конкретного проекта, либо одной или двух очередей наших действующих объектов.
И опять же, это история в первую очередь про повышение эффективности процессов. Например, у нас есть проект, где мы планируем стартовать с очередью в 2033 году. К нам обратился один из наших партнеров и сказал, что готов в рамках этого комплекса реализовать его быстрее. Мы считаем, что такой подход поможет «раскачать локацию», даст возможность клиенту выбирать между разными продуктами и добавит стоимости.
— В 2023 году компания завершила приобретение группы МИЦ. Как спустя время вы оцениваете эффект от этой сделки? Насколько быстро прошла интеграция девелопера в бизнес «Самолета»?
— Интеграция МИЦ заняла у нас четыре месяца. Мы готовились к ней еще в тот период, когда проходила сделка, и очень быстро перехватили управление проектами. Для нас это был понятный бизнес, мы, условно, делаем ровно то же самое. Приобретение девелопера позволило нам нарастить долю присутствия именно в Москве, что и было одной из основных целей сделки. Сейчас проекты МИЦ — это наши проекты, которые мы не выделяем в остальном портфеле. У нас нигде, даже во внутренних системах, нет приставки «экс».
— В конце прошлого года сообщалось, что «Самолет» планирует сократить порядка 1–2 тыс. сотрудников. Действительно ли компания приняла решение расстаться с частью персонала и о каких конкретно подразделениях идет речь?
— Любые изменения в компании направлены на повышение эффективности и выполнение обязательств перед клиентами. В 2024 году мы адаптировались к вызовам рынка. Однако цифры, озвученные в СМИ, недостоверные. Заголовки в стиле «уволили тысячи сотрудников» не соответствовали действительности.
Сейчас в «Самолете» работают порядка 7 тыс. человек (без учета рабочих на площадках). В рамках 2023 года среднесписочная численность сотрудников также оценивалась в 7 тыс. — мы в этих цифрах и остаемся.
Мы сохраняем фокус на развитии и удержании профильных компетенций, а также на работе с высококвалифицированными специалистами. Наша задача — перераспределить кадры, найти оптимальные решения для каждого сотрудника и для компании в целом. Мы гордимся тем, что 5% сотрудников, которые уходили из компании, позже вернулись. Это говорит о сильной корпоративной культуре, основанной на открытости, ответственности и стремлении к развитию.
Цифровая трансформация, в которую мы активно инвестировали, уже приносит результаты. Автоматизация процессов, внедрение ИИ и чат-ботов позволяют оптимизировать трудозатраты и повышать эффективность. Например, чат-боты упрощают работу проектировщиков, а автоматизированные системы закупок проводят скоринг и прогнозируют рост цен на материалы. Это позволяет нам более эффективно распределять нагрузку на сотрудников с более высоким результатом.
Для нас сейчас приоритетное направление, основной бизнес — стройка. Это сердце нашей компании, и мы делаем акцент на повышении производительности и укомплектованности связанных с ней подразделений. При этом мы хотели развивать несколько направлений, добавлявших стоимость нашему основному бизнесу, но не связанных напрямую со стройкой. Например, у нас был проект «Жизнь по подписке», который предполагал продажу ежедневных потребительских сервисов. Его реализацию мы пока приостановили. Но направления, обслуживающие стройку: 10D, проектирование, аналитическая платформа данных, — сейчас уже позволяют экономить, то есть мы видим возврат инвестиций, сделанных в них несколько лет назад.
— Сталкиваетесь ли вы сейчас с дефицитом рабочей силы на стройке? Привлекаете ли вы специалистов из других стран — Кубы, Северной Кореи, Индии?
— На площадках мы работаем с подрядчиками, соответственно, строителей привлекают именно они. Из каких стран и по каким квотам работники приезжают — это их зона ответственности. При этом мы гарантируем подрядчикам долгосрочные объемы и загрузку. Но нам не хватает около 20% рабочих, прежде всего на отделку.
— В прошлом году «Самолет» обращался в правоохранительные органы в связи с участившимися случаями судов, когда покупатели взыскивают с застройщиков штрафы за некачественную, по их мнению, отделку. Это связано с тем, что к подаче исков граждан склоняют юридические фирмы, поставившие этот процесс на поток. По вашему мнению, как сейчас должен решаться этот вопрос?
— Мы очень часто видим недобросовестное оказание услуг со стороны компаний, которые предлагают потребителям взыскание с застройщиков. Они дают им информацию по устаревшей судебной практике, иногда требуют повышенную оплату экспертизы, даже если клиент передумал судиться с застройщиком. При этом у каждого из наших клиентов есть возможность напрямую обратиться к нам для урегулирования споров. Эту практику мы начали активно развивать с конца прошлого года. Мы готовы находить решения на выгодных для обеих сторон условиях. Процесс заключения мирового соглашения проходит довольно быстро и занимает около месяца. Поэтому мы открыты для взаимодействия именно с нашими клиентами, а не с теми посредниками, которые очень часто оказывают нашим клиентам некачественные услуги.
— В прошлом году прекратила свое действие программа льготной ипотеки под 8%, которая поддерживала продажи жилья эконом- и комфорт-класса. У вас в портфеле много проектов именно в этих сегментах. Как сворачивание программы отразилось на продажах?
— Широкую программу льготной ипотеки ключевые игроки рынка оценивали как меру поддержки (изначально она и была запущена в 2020 году в период пандемии для стимулирования строительной отрасли. — РБК). Поэтому мы прогнозировали, что так или иначе ее объемы сократятся.
Продолжает действовать семейная ипотека, которая для нас как для застройщика, работающего прежде всего в комфорт-классе, является важнейшим инструментом. Но здесь важно, чтобы банки не ограничивали выдачу, как мы это видели в конце 2024 года. На текущий момент у нас доля продаж с ее использованием составляет 60%. Условие для получения такого кредита — наличие ребенка до семи лет. Если же будет принята инициатива по распространению программы на семьи с одним ребенком до 18 лет, то нам это очень сильно поможет удовлетворить отложенный спрос именно среди семей с детьми, для которых решение жилищного вопроса стоит наиболее остро. При таком сценарии мы прогнозируем рост потока клиентов на 30–40%, хотя действие ипотечного стандарта нивелирует заметную часть этого роста.
— Что изменилось в поведении потребителя после отмены программы льготной ипотеки?
— Наибольший спрос был в июне прошлого года, в последний месяц действия программы. Сейчас проблем со спросом мы не видим — скорее сложности с инструментами его удовлетворения. С текущими ставками по ипотеке этот спрос будет накапливаться. Когда ставки начнут снижаться и достигнут 12–16%, тогда этот спрос может быть удовлетворен.
При этом стоит отметить, что все девелоперы сейчас сокращают квадратные метры предложения. То есть мы выводим новые объемы только в тех локациях, где видим либо отложенный спрос, либо высокую маржинальность реализации. К чему это может потенциально привести? При восстановлении ипотеки на рынке окажется мало метров экспонирования, поэтому цена может существенно возрасти. Мы же не стремимся к увеличению цен, в наших интересах сохранение доступности жилья широкой аудитории.
— Какие инструменты поддержки спроса вы используете?
— Один из них — 100-процентная оплата. Согласно исследованиям, в том числе и от «Дом.РФ», недвижимость все так же остается основным инструментом для долгосрочных инвестиций. Поэтому мы активно работаем с теми клиентами, которые хотят вложиться в нее вдолгую. Доля сделок со 100-процентной оплатой прирастает: совокупно за последний квартал она у нас составила 15% в структуре продаж. Мы видим практически понедельное увеличение этого процента, поэтому активно данный способ прорабатываем, стараемся предложить выгодные для клиентов условия. Основной конкурент для нас — депозиты с довольно высокими ставками. Тем не менее мы видим, что люди все больше начинают перекладывать деньги в недвижимость. Особенно на фоне позитивных сигналов по снижению темпов роста инфляции, что позволило регулятору уже третий раз сохранить ставку. Даже сдержанный оптимизм на рынке сразу позитивно отражается на продажах.
— Растет ли доля сделок с использованием рассрочки? Насколько вы разделяете опасения некоторых участников рынка и регуляторов по поводу этого инструмента?
— Мы используем рассрочку, но очень аккуратно, анализируя условия и процент по каждому из проектов. Безусловно, мы слышим опасения регулятора. Наша позиция заключается в необходимости проработки мер контроля и регулирования, которые защитили бы и покупателей, и застройщиков. Мы считаем, что любые виды оплаты, которые разрешены законом, должны быть доступны клиентам, потому что у каждого из них на разных этапах жизни бывают разные ситуации. Например, некоторые покупатели, будучи в ожидании ребенка, приобретают квартиры в рассрочку с расчетом на то, что впоследствии смогут перевести ее в семейную ипотеку.
Внутри компании мы подходим к рассрочке очень взвешенно. Например, она предполагает первоначальный взнос и андеррайтинг клиента. Кроме того, у нас есть и обязательные ежемесячные платежи, которые позволяют отслеживать финансовую устойчивость покупателя. При выдаче рассрочки клиенты проверяются так, как если бы они брали ипотеку. Мы делаем это силами Самолет Банка и «Самолет Плюс», они предлагают эту услугу организации рассрочки не только нам, но и другим застройщикам.
Тем не менее мы точно не будем переключаться на продажу большого объема именно по рассрочке. Наш основной инструмент в любом случае — это прежде всего семейная ипотека и другие действующие в регионах присутствия льготные программы.
— Приостанавливает ли сейчас компания ввод ряда намеченных проектов или очередей в них? О каких цифрах идет речь?
— Все строящиеся проекты реализуются в соответствии с производственной программой и будут введены. Если вопрос о выводе новых объемов, то компания сфокусирована на развитии федерального присутствия и акцент на регионах обусловлен тем, что мы видим там новые возможности и форматы финансирования. За два года мы вышли в 14 новых для нас городов, в этом году в большей части из них запустятся стройка и продажи. Ожидаем, что доля региональных проектов в продажах в портфеле вырастет до 20%.
— Какой у вас прогноз по продажам жилья на этот год по отношению к предыдущему (тогда он оценивался в 1,3 млн кв. м)?
— По результатам двух месяцев они соответствуют ожиданиям. Снижения объемов реализации относительно 2024 года мы не прогнозируем, оно возможно в конкретных проектах, но за счет широкого портфеля оно компенсируется. Но о том, как мы пройдем год, корректно говорить во второй его половине.
— Сколько сейчас составляет объем нераспроданного жилья у «Самолета»? Как компания им управляет?
— На данный момент доля готового жилья в нашем портфеле оценивается где-то в 15–17%, для нас это в принципе комфортный уровень. При этом оно постоянно растет в цене, поэтому мы либо реализуем его в рынок, либо делаем на его базе ГАБы разных форматов. Также мы отдаем арендное жилье в ЗПИФы. Мы относимся к нему как к ликвидному продукту, которым мы можем управлять. При этом мы контролируем уровень продаж на разных этапах проекта и всегда отслеживаем комфортный для себя уровень остатков. Если понимаем, что он отклоняется от оптимального варианта, то мы можем применять различные меры для того, чтобы выйти на наш целевой темп.
— Изменился ли процесс взаимодействия с банками? Что на текущий момент происходит с вашей кредитной нагрузкой?
— Предварительные показатели мы озвучили на Дне инвестора в начале декабря 2024 года. Тогда средневзвешенная ставка по долговому портфелю равнялась 12%. Корпоративный долг также находился на комфортном для нас уровне, и по 2025 году мы прогнозировали его снижение. И мы движемся в рамках этого прогноза.
С банками у нас открытый диалог, есть стратегия, маржинальность нашего бизнеса на прежнем уровне; для них важно, что мы подтверждаем рентабельность бизнеса, а они ведут стабильное финансирование.
В части цифр по кредитному балансу в разрезе года все же корректнее дождаться отчетности МСФО.
— Стало ли тяжелее получать проектное финансирование сейчас? Как изменились его условия?
— Рынок действительно разделился на до и после ключевой ставки. Условия получения проектного финансирования ужесточились, особенно для запуска новых проектов. Это одна из причин, почему мы перешли к точечному выводу новых очередей. Процентные ставки по кредитам и проектному финансированию стали выше, чем раньше, что создает дополнительные сложности.
Однако по текущим проектам у нас с банками выстроен конструктивный диалог. Есть договоренности о том, что финансирование по всем комплексам, которые сейчас находятся в стройке, будет обеспечено. В рамках реализации проекта мы и банк — это два партнера, которые обязаны построить комплекс и передать квартиры нашим покупателям.
— В прошлом году курирующий строительную отрасль вице-премьер Марат Хуснуллин говорил о том, что ему критически не нравится рост цен на стройматериалы, так как он влияет на стоимость проектов. Насколько, по вашим подсчетам, сейчас увеличилась их стоимость?
— Мы видим, что рост себестоимости строительных материалов так или иначе коррелирует с инфляцией. При этом отмечу, что у него есть ярко выраженная сезонность. Например, в марте с наступлением весны мы уже видим рост цен на арматуру. Большинство производителей обычно в рамках высокого сезона для стройки пытаются повысить цену, чтобы нарастить свою маржинальность. Но для нас это не является каким-то неуправляемым процессом. Это происходит из года в год, и мы понимаем, как с этим работать, а помогает нашим закупкам автоматический скоринг и прогнозирование роста стоимости материалов.
— Какие проекты «Самолет» планирует в ближайшее время продать?
— При рассмотрении каждого проекта мы выбираем наиболее эффективную схему монетизации и возврата вложенного капитала. Мы можем либо реализовать его сами, либо привлечь партнера, либо продать его другому игроку. У нас нет цели продать Х метров на Х рублей — мы хотим оптимально управлять нашим земельным банком и монетизировать его.
— Правда ли, что вы планируете продать часть проекта «Квартал Западный» в Новой Москве? Кто сейчас выступает основным претендентом на его приобретение?
— У нас есть интересанты на будущие очереди.
— Покупкой ваших проектов сейчас интересуются преимущественно региональные девелоперы? Видите ли вы спрос со стороны столичных игроков?
— Претенденты абсолютно разные. Это и известные региональные застройщики, и московские девелоперы. Например, по одному из проектов мы сейчас находимся в активном обсуждении именно со столичным игроком. Поэтому нельзя сказать, что мы ограничены только интересом со стороны регионов.
— Исторически «Самолет» много работал с партнерами по различным проектам. Часто ими выступали крупные лендлорды, такие как Gleden Invest и группа RDI. Изменилась ли сейчас эта схема взаимодействия?
— Стратегия осталась прежней. Если у наших партнеров-лендлордов есть для нас какие-то новые площадки, то мы, безусловно, это обсуждаем. Кроме того, у нас в портфеле уже есть несколько проектов, которые мы реализовываем совместно с другими девелоперами. В целом есть разные варианты, здесь мы не ограничиваем себя каким-то одним способом. Мы можем управлять и своими, и совместными с другими девелоперами проектами.
— Считается, что от отмены льготной ипотеки меньше всего пострадали более высокие сегменты жилья. У «Самолета» за последние несколько лет число проектов таких классов увеличилось. К примеру, в прошлом году компания договорилась о строительстве жилого комплекса на Мосфильмовской улице на западе Москвы. Планирует ли увеличить число таких проектов в своем портфеле?
— Объекты бизнес-класса у нас в портфеле составляют около 5%, и как-то менять соотношение между сегментами мы не планируем. Мы придерживаемся стратегии диверсификации в большей степени не по классам, а по типам продукта и географии. Мы стремимся к тому, чтобы именно выход в регионы стал нашим якорным подспорьем для удовлетворения спроса там, где он отложенный и где его стимулируют дополнительные меры поддержки. К примеру, так работаем на Дальнем Востоке, где сейчас действует и льготная программа ипотеки.
— Насколько вы считаете ее рабочим инструментом? В конце прошлого года полномочный представитель президента в ДФО Юрий Трутнев отмечал, что возможности для ее получения стали ограничиваться банками.
— Это относительно новый инструмент, который, безусловно, требует доуточнения. На Дальнем Востоке мы видим себя стратегическим игроком, поэтому сейчас участвуем в обсуждении тех изменений, которые позволили бы использовать эту программу для более широкого круга наших клиентов.
— О каких изменениях идет речь?
— В данный момент прорабатываются условия, связанные и со средней ценой, и ставкой, и объемом кредита. Это рабочая дискуссия, решение по которой поможет нам удовлетворить спрос в этих регионах и соответственно нарастить продажи.
— Не видите ли вы затоваривания рынка в ряде регионов, например Казани или Нижнем Новгороде, куда сейчас так же активно выходят другие федеральные игроки?
— По результатам продаж, которые у нас сейчас есть, например в Казани, точно нет. Мы в своем продукте уверены, знаем его качество и добавленную стоимость. А конкуренция есть везде. Если в регионе совсем нет конкуренции, то зачем нам туда идти?
— Несколько лет назад «Самолет» вышел на рынок ИЖС, анонсировав крупные проекты в Московской и Тверской областях. В январе этого года компания также стала победителем аукциона по покупке крупного участка в поселении Щаповское, на котором планируется строительство малоэтажного жилого комплекса площадью 800 тыс. кв. м. Есть ли планы по расширению количества проектов в этом сегменте? Как вы оцениваете спрос на него?
— Планы, конечно, есть. Например, мы рассматриваем возможность выхода с ИЖС в другие регионы, такие как Санкт-Петербург и Ленинградская область. Но пока ситуация с ипотекой является ограничительным фактором, мы скорее просто прорабатываем эти направления. А в этом году мы сконцентрируемся на запуске и развитии тех проектов, которые есть уже у нас в портфеле. В целом рынок ИЖС — достаточно молодой. Исторически сложилось, что на нем всегда было много мелких и средних игроков, а вот крупные стали заходить в него сравнительно недавно.
— Как, по вашему мнению, сейчас должен регулироваться сегмент ИЖС?
— Фундаментальные изменения на этом рынке уже запущены: с 1 марта 2025 года для ИЖС стало обязательным применение счетов эскроу по аналогии с сегментом многоквартирного жилья. Это большой шаг, который обеспечит прозрачность и безопасность рынка для покупателей, повысит его устойчивость. Механизм также станет большим подспорьем в плане дальнейшего развития ипотеки, в том числе льготной, в секторе частного домостроения.
Мы и далее прорабатываем с профильными ведомствами и игроками нормативную базу. Это связано с тем, что все-таки большая часть стандартов направлена на регулирование именно рынка многоквартирного жилья, а для ИЖС она не совсем подходит.
— Есть ли у компании планы по увеличению числа проектов коммерческой недвижимости?
— У нас довольно большой портфель коммерческой недвижимости, мы строим МФЦ (многофункциональные комплексы), ТЦ (торговые центры), БЦ (бизнес-центры) и еще много буквосочетаний.
В этом году мы введем несколько бизнес-центров в эксплуатацию на территории Новой Москвы. Также сейчас мы прорабатываем возможность выйти на рынок light industrial (помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоурума в одном месте. — РБК). Отмечу, что объекты коммерческой недвижимости помогают нам получить льготы по смене ВРИ (за создание мест приложения труда девелоперы могут снизить платеж за смену вида разрешенного использования участка. — РБК).
— Видите вы ли спрос на бизнес-центры в Новой Москве? Существует устойчивое мнение, что офисы за Третьим транспортным кольцом с трудом могут найти своих покупателей и арендаторов.
— Потенциал точно есть. Мы делали несколько исследований, в том числе в рамках комплексного развития территории, которое предполагает создание рабочих мест как раз рядом с жильем. Наша задача как девелопера — создать такую инфраструктуру, чтобы у людей не было потребности ежедневно ездить до ТТК на работу. Когда-то, например, у нас не было проекта «Пригород Лесное», а сейчас это практически отдельный город. То есть здесь важно оценивать потенциал территории и котла спроса, а потом уже принимать решение о реализации проекта.
— Есть ли у «Самолета» планы по выходу за рубеж?
— Сейчас мы сконцентрированы на бизнесе в России, в другие страны в 2025 году выходить не намерены.
— Что будет с проектом по строительству школы в ОАЭ, в котором участвовала компания?
— В данном проекте мы участвовали не как девелопер, а как проектный институт. У нас есть такое подразделение, которое занимается проектированием и для самой компании, и для внешних клиентов. Мы, как застройщик, этот проект не реализовывали.
— Дочерняя компания девелопера — «Самолет плюс» — также анонсировала намерения по работе в других странах. Сохранились ли они?
— «Самолет плюс» сейчас сфокусирован на подготовке к IPO. В прошлом году компания проводила пре-IPO и получила довольно высокую оценку в районе 21 млрд руб. Соответственно, команда сейчас сконцентрирована на развитии своей модели и сети.
— Какие сроки по IPO у вас сейчас стоят в планах?
— Все будет зависеть от ситуации на рынке капитала, но пока мы готовимся на 2026 год. Все необходимые подготовительные мероприятия и работы команда уже проводит, но финальное решение именно о выходе будет приниматься в благоприятный для этого момент.
— Планирует ли сам «Самолет» провести SPO для привлечения дополнительного финансирования?
— С учетом текущей стоимости акций это видится нецелесообразным. Мы никогда не исключаем ни один из инструментов, но не спекулируем ими — с текущими котировками мне не видится, что это эффективный инструмент привлечения капитала.
— С осени 2023 года стоимость акций «Самолета» упала в четыре раза. Как компания планирует повышать этот показатель?
— Колебания на рынке капитала и стоимость акций отдельных компаний не всегда напрямую связаны с ее финансовыми и операционными результатами. Прошедший год был сложным для всей строительной отрасли в целом: отмена льготной ипотеки, инфляция и высокие ставки по кредитам привели к снижению котировок у многих и даже ниже рынка. Однако с декабря 2024 года акции «Самолета» выросли более чем на 40%.
Уверена, курс на повышение рентабельности и вывод более маржинальных площадок положительно будет влиять на котировки. Это должно повысить наши финансовые результаты и, как следствие, капитализацию. Не менее важно и то, что мы остаемся абсолютно прозрачными перед инвесторами. Открытость — самый надежный инструмент повышения доверия к компании.
— Снижались ли цены на акции «Самолета» после появления в СМИ и телеграм-каналах информации о продаже доли одного из акционеров и сокращении сотрудников? Были ли у вас версии, что это происходило специально перед началом торгов?
— Рынок всегда реагирует на новости, как локальные, так и глобальные. Однако мы видим устойчивый интерес к нашим акциям, что подтверждается ежедневными объемами торгов. Мы считаем, что текущая стоимость акций не отражает реального потенциала компании.
Наша задача — продолжать работать над ростом капитализации, несмотря на временные колебания. Мы уверены, что «Самолет» — это акции компании роста и их стоимость будет увеличиваться по мере улучшения финансовых показателей и восстановления рынка.
— В прошлом году в конце сообщалось также о продлении программы обратного выкупа акций. Подтверждаете ли вы эти планы и о каком объеме идет речь?
— Сейчас менеджмент сфокусирован на эффективности бизнеса, решение по buy-back обычно рассматривается советом директоров. Мы не закрываем для себя эту возможность, но конкретных планов на сегодня нет.
В последнее время «Самолету», как и другим российским застройщикам, пришлось столкнуться с последствиями роста ключевой ставки и отмены основной программы льготной ипотеки под 8%. Программа, которая завершилась 1 июля 2024 года, поддерживала продажи жилья в сегменте эконом- и комфорт-класса — таких проектов в портфеле «Самолета» большинство. Кроме того, в прошлом году сообщалось о возможной смене акционеров девелопера и массовых увольнениях сотрудников в компании.
Анна Акиньшина, гендиректор «Самолета», в интервью РБК рассказала о жизни при ключевой ставке 21%, мерах поддержки спроса, региональной экспансии, а также объяснила, почему часть сотрудников возвращается в компанию после ухода.
Содержание:
— В прошлом году вы были назначены генеральным директором «Самолета». Как с того момента изменилась стратегия девелопера?
— Начнем с того, что «Самолет» — лидер рынка жилищного строительства в России с портфелем проектов более 5,2 млн кв. м. У нас крупнейший земельный банк — 45 млн кв. м, по последней оценке, опубликованной в 2023 году, что позволяет достаточно уверенно чувствовать себя в сегменте массмаркета. Вызовы 2024 года: ключевая ставка на уровне 21%, отмена массовой льготной ипотеки и ужесточение денежно-кредитной политики — скорректировали подход, но не изменили стратегию. Мы одна из тех отраслей, у которой операционный цикл длится три года, и это важно учитывать. Для нас снижение или рост — предсказуемые циклы развития рынка.
При этом наша ключевая цель остается прежней — быть № 1 для клиентов не только при первичном выборе, но и при повторном. По статистике, более трети наших покупателей при переезде или покупке нового жилья вновь приобретают квартиры «Самолета». Для нас это важный показатель качества и востребованности продукта, на этой задаче мы продолжаем фокусироваться.
— Какие задачи и цели перед вами поставили акционеры?
— Акционеры поставили передо мной задачу сохранить лидерство, усилив операционную эффективность и рентабельность. Основной фокус мы держим на развитии региональных проектов, управлении долговыми обязательствами и повышении ликвидности.
В дальнейшем мы планируем сосредоточить запуск новых проектов в точках высокого спроса. Активно развиваем дополнительные направления, такие как ГАБы (готовые арендные бизнесы), ЗПИФы и цифровые продукты, чтобы диверсифицировать доходы.
Наши базовые принципы сегодня — развитие в маржинальных сегментах, запуск проектов в востребованных локациях, диверсификация, ускоренная монетизация за счет продажи части земельных участков и применения собственных технологических разработок.
— Вы говорите о следующем этапе роста. У вас уже есть примерные сценарии развития событий на ближайшее время?
— Сейчас мы не видим снижения спроса, а скорее фиксируем ситуацию, когда среднестатистический гражданин нашей страны не может позволить себе стандартную ипотеку из-за заградительных ставок.
С начала года в стране выдано 100 тыс. ипотечных кредитов — на 40% меньше, чем год назад. Рынок поддерживают в основном льготные ипотечные программы — на них приходится около 60% выдач. Ожидаем, что на среднесрочном горизонте будет происходить постепенное восстановление кредитования как по рыночным программам, так и с господдержкой. Этому будут способствовать как уже принятые меры: отмена лимитов, снижение макронадбавок по ипотечным кредитам и повышение уровня возмещения банкам, — так и продвигаемые рынком. И, естественно, снижение ключевой ставки.
В перспективе, при высоких ставках, в целом на рынке вероятны сокращение новых запусков и дефицит предложения к 2026 году. Это может привести к росту цен. А мы стремимся сохранить доступность жилья, продолжая выводить точечные проекты в местах высокого спроса. К тому же регуляторы обсуждают субсидирование ставок проектного финансирования, что поддержит рынок и стимулирует застройщиков.
— В прошлом году появилась информация, что «Самолет» может сменить собственников, а один из основных акционеров девелопера — Михаил Кенин — продать свою долю в компании. Насколько она соответствовала действительности?
— Компания не комментирует действия акционеров. На сайте центра раскрытия корпоративной информации можно найти актуальный список акционеров — аффилированных лиц. В нем присутствует Михаил Кенин, и там четко указана его доля. Более того, его представители опровергли появившуюся в СМИ информацию.
В целом мы узнаем об изменениях в структуре наших акционеров из периодических выписок регистратора — там есть незначительные изменения по сравнению с прошлым годом. Но существенных и фундаментальных преобразований нет и не планируется.
— Интересовались ли другие игроки покупкой компании? Рассматриваете ли вы сами приобретение бизнесов других девелоперов?
— «Самолет» сегодня самый большой девелопер в России и, наверное, в Европе. Пока цель стать самыми большими в мире мы для себя не ставим и сконцентрированы именно на максимизации прибыльности текущего портфеля.
При этом в рамках нашей операционной деятельности мы обсуждаем реализацию совместных проектов с различными интересантами. К нам часто приходят партнеры, которые тоже планируют строить жилые комплексы и в Москве, и в Московской области, и в регионах и хотят работать с нашим земельным банком. Но эти запросы точечные: они касаются либо конкретного проекта, либо одной или двух очередей наших действующих объектов.
И опять же, это история в первую очередь про повышение эффективности процессов. Например, у нас есть проект, где мы планируем стартовать с очередью в 2033 году. К нам обратился один из наших партнеров и сказал, что готов в рамках этого комплекса реализовать его быстрее. Мы считаем, что такой подход поможет «раскачать локацию», даст возможность клиенту выбирать между разными продуктами и добавит стоимости.
— В 2023 году компания завершила приобретение группы МИЦ. Как спустя время вы оцениваете эффект от этой сделки? Насколько быстро прошла интеграция девелопера в бизнес «Самолета»?
— Интеграция МИЦ заняла у нас четыре месяца. Мы готовились к ней еще в тот период, когда проходила сделка, и очень быстро перехватили управление проектами. Для нас это был понятный бизнес, мы, условно, делаем ровно то же самое. Приобретение девелопера позволило нам нарастить долю присутствия именно в Москве, что и было одной из основных целей сделки. Сейчас проекты МИЦ — это наши проекты, которые мы не выделяем в остальном портфеле. У нас нигде, даже во внутренних системах, нет приставки «экс».
— В конце прошлого года сообщалось, что «Самолет» планирует сократить порядка 1–2 тыс. сотрудников. Действительно ли компания приняла решение расстаться с частью персонала и о каких конкретно подразделениях идет речь?
— Любые изменения в компании направлены на повышение эффективности и выполнение обязательств перед клиентами. В 2024 году мы адаптировались к вызовам рынка. Однако цифры, озвученные в СМИ, недостоверные. Заголовки в стиле «уволили тысячи сотрудников» не соответствовали действительности.
Сейчас в «Самолете» работают порядка 7 тыс. человек (без учета рабочих на площадках). В рамках 2023 года среднесписочная численность сотрудников также оценивалась в 7 тыс. — мы в этих цифрах и остаемся.
Мы сохраняем фокус на развитии и удержании профильных компетенций, а также на работе с высококвалифицированными специалистами. Наша задача — перераспределить кадры, найти оптимальные решения для каждого сотрудника и для компании в целом. Мы гордимся тем, что 5% сотрудников, которые уходили из компании, позже вернулись. Это говорит о сильной корпоративной культуре, основанной на открытости, ответственности и стремлении к развитию.
Цифровая трансформация, в которую мы активно инвестировали, уже приносит результаты. Автоматизация процессов, внедрение ИИ и чат-ботов позволяют оптимизировать трудозатраты и повышать эффективность. Например, чат-боты упрощают работу проектировщиков, а автоматизированные системы закупок проводят скоринг и прогнозируют рост цен на материалы. Это позволяет нам более эффективно распределять нагрузку на сотрудников с более высоким результатом.
Для нас сейчас приоритетное направление, основной бизнес — стройка. Это сердце нашей компании, и мы делаем акцент на повышении производительности и укомплектованности связанных с ней подразделений. При этом мы хотели развивать несколько направлений, добавлявших стоимость нашему основному бизнесу, но не связанных напрямую со стройкой. Например, у нас был проект «Жизнь по подписке», который предполагал продажу ежедневных потребительских сервисов. Его реализацию мы пока приостановили. Но направления, обслуживающие стройку: 10D, проектирование, аналитическая платформа данных, — сейчас уже позволяют экономить, то есть мы видим возврат инвестиций, сделанных в них несколько лет назад.
— Сталкиваетесь ли вы сейчас с дефицитом рабочей силы на стройке? Привлекаете ли вы специалистов из других стран — Кубы, Северной Кореи, Индии?
— На площадках мы работаем с подрядчиками, соответственно, строителей привлекают именно они. Из каких стран и по каким квотам работники приезжают — это их зона ответственности. При этом мы гарантируем подрядчикам долгосрочные объемы и загрузку. Но нам не хватает около 20% рабочих, прежде всего на отделку.
— В прошлом году «Самолет» обращался в правоохранительные органы в связи с участившимися случаями судов, когда покупатели взыскивают с застройщиков штрафы за некачественную, по их мнению, отделку. Это связано с тем, что к подаче исков граждан склоняют юридические фирмы, поставившие этот процесс на поток. По вашему мнению, как сейчас должен решаться этот вопрос?
— Мы очень часто видим недобросовестное оказание услуг со стороны компаний, которые предлагают потребителям взыскание с застройщиков. Они дают им информацию по устаревшей судебной практике, иногда требуют повышенную оплату экспертизы, даже если клиент передумал судиться с застройщиком. При этом у каждого из наших клиентов есть возможность напрямую обратиться к нам для урегулирования споров. Эту практику мы начали активно развивать с конца прошлого года. Мы готовы находить решения на выгодных для обеих сторон условиях. Процесс заключения мирового соглашения проходит довольно быстро и занимает около месяца. Поэтому мы открыты для взаимодействия именно с нашими клиентами, а не с теми посредниками, которые очень часто оказывают нашим клиентам некачественные услуги.
— В прошлом году прекратила свое действие программа льготной ипотеки под 8%, которая поддерживала продажи жилья эконом- и комфорт-класса. У вас в портфеле много проектов именно в этих сегментах. Как сворачивание программы отразилось на продажах?
— Широкую программу льготной ипотеки ключевые игроки рынка оценивали как меру поддержки (изначально она и была запущена в 2020 году в период пандемии для стимулирования строительной отрасли. — РБК). Поэтому мы прогнозировали, что так или иначе ее объемы сократятся.
Продолжает действовать семейная ипотека, которая для нас как для застройщика, работающего прежде всего в комфорт-классе, является важнейшим инструментом. Но здесь важно, чтобы банки не ограничивали выдачу, как мы это видели в конце 2024 года. На текущий момент у нас доля продаж с ее использованием составляет 60%. Условие для получения такого кредита — наличие ребенка до семи лет. Если же будет принята инициатива по распространению программы на семьи с одним ребенком до 18 лет, то нам это очень сильно поможет удовлетворить отложенный спрос именно среди семей с детьми, для которых решение жилищного вопроса стоит наиболее остро. При таком сценарии мы прогнозируем рост потока клиентов на 30–40%, хотя действие ипотечного стандарта нивелирует заметную часть этого роста.
— Что изменилось в поведении потребителя после отмены программы льготной ипотеки?
— Наибольший спрос был в июне прошлого года, в последний месяц действия программы. Сейчас проблем со спросом мы не видим — скорее сложности с инструментами его удовлетворения. С текущими ставками по ипотеке этот спрос будет накапливаться. Когда ставки начнут снижаться и достигнут 12–16%, тогда этот спрос может быть удовлетворен.
При этом стоит отметить, что все девелоперы сейчас сокращают квадратные метры предложения. То есть мы выводим новые объемы только в тех локациях, где видим либо отложенный спрос, либо высокую маржинальность реализации. К чему это может потенциально привести? При восстановлении ипотеки на рынке окажется мало метров экспонирования, поэтому цена может существенно возрасти. Мы же не стремимся к увеличению цен, в наших интересах сохранение доступности жилья широкой аудитории.
— Какие инструменты поддержки спроса вы используете?
— Один из них — 100-процентная оплата. Согласно исследованиям, в том числе и от «Дом.РФ», недвижимость все так же остается основным инструментом для долгосрочных инвестиций. Поэтому мы активно работаем с теми клиентами, которые хотят вложиться в нее вдолгую. Доля сделок со 100-процентной оплатой прирастает: совокупно за последний квартал она у нас составила 15% в структуре продаж. Мы видим практически понедельное увеличение этого процента, поэтому активно данный способ прорабатываем, стараемся предложить выгодные для клиентов условия. Основной конкурент для нас — депозиты с довольно высокими ставками. Тем не менее мы видим, что люди все больше начинают перекладывать деньги в недвижимость. Особенно на фоне позитивных сигналов по снижению темпов роста инфляции, что позволило регулятору уже третий раз сохранить ставку. Даже сдержанный оптимизм на рынке сразу позитивно отражается на продажах.
— Растет ли доля сделок с использованием рассрочки? Насколько вы разделяете опасения некоторых участников рынка и регуляторов по поводу этого инструмента?
— Мы используем рассрочку, но очень аккуратно, анализируя условия и процент по каждому из проектов. Безусловно, мы слышим опасения регулятора. Наша позиция заключается в необходимости проработки мер контроля и регулирования, которые защитили бы и покупателей, и застройщиков. Мы считаем, что любые виды оплаты, которые разрешены законом, должны быть доступны клиентам, потому что у каждого из них на разных этапах жизни бывают разные ситуации. Например, некоторые покупатели, будучи в ожидании ребенка, приобретают квартиры в рассрочку с расчетом на то, что впоследствии смогут перевести ее в семейную ипотеку.
Внутри компании мы подходим к рассрочке очень взвешенно. Например, она предполагает первоначальный взнос и андеррайтинг клиента. Кроме того, у нас есть и обязательные ежемесячные платежи, которые позволяют отслеживать финансовую устойчивость покупателя. При выдаче рассрочки клиенты проверяются так, как если бы они брали ипотеку. Мы делаем это силами Самолет Банка и «Самолет Плюс», они предлагают эту услугу организации рассрочки не только нам, но и другим застройщикам.
Тем не менее мы точно не будем переключаться на продажу большого объема именно по рассрочке. Наш основной инструмент в любом случае — это прежде всего семейная ипотека и другие действующие в регионах присутствия льготные программы.
— Приостанавливает ли сейчас компания ввод ряда намеченных проектов или очередей в них? О каких цифрах идет речь?
— Все строящиеся проекты реализуются в соответствии с производственной программой и будут введены. Если вопрос о выводе новых объемов, то компания сфокусирована на развитии федерального присутствия и акцент на регионах обусловлен тем, что мы видим там новые возможности и форматы финансирования. За два года мы вышли в 14 новых для нас городов, в этом году в большей части из них запустятся стройка и продажи. Ожидаем, что доля региональных проектов в продажах в портфеле вырастет до 20%.
— Какой у вас прогноз по продажам жилья на этот год по отношению к предыдущему (тогда он оценивался в 1,3 млн кв. м)?
— По результатам двух месяцев они соответствуют ожиданиям. Снижения объемов реализации относительно 2024 года мы не прогнозируем, оно возможно в конкретных проектах, но за счет широкого портфеля оно компенсируется. Но о том, как мы пройдем год, корректно говорить во второй его половине.
— Сколько сейчас составляет объем нераспроданного жилья у «Самолета»? Как компания им управляет?
— На данный момент доля готового жилья в нашем портфеле оценивается где-то в 15–17%, для нас это в принципе комфортный уровень. При этом оно постоянно растет в цене, поэтому мы либо реализуем его в рынок, либо делаем на его базе ГАБы разных форматов. Также мы отдаем арендное жилье в ЗПИФы. Мы относимся к нему как к ликвидному продукту, которым мы можем управлять. При этом мы контролируем уровень продаж на разных этапах проекта и всегда отслеживаем комфортный для себя уровень остатков. Если понимаем, что он отклоняется от оптимального варианта, то мы можем применять различные меры для того, чтобы выйти на наш целевой темп.
— Изменился ли процесс взаимодействия с банками? Что на текущий момент происходит с вашей кредитной нагрузкой?
— Предварительные показатели мы озвучили на Дне инвестора в начале декабря 2024 года. Тогда средневзвешенная ставка по долговому портфелю равнялась 12%. Корпоративный долг также находился на комфортном для нас уровне, и по 2025 году мы прогнозировали его снижение. И мы движемся в рамках этого прогноза.
С банками у нас открытый диалог, есть стратегия, маржинальность нашего бизнеса на прежнем уровне; для них важно, что мы подтверждаем рентабельность бизнеса, а они ведут стабильное финансирование.
В части цифр по кредитному балансу в разрезе года все же корректнее дождаться отчетности МСФО.
— Стало ли тяжелее получать проектное финансирование сейчас? Как изменились его условия?
— Рынок действительно разделился на до и после ключевой ставки. Условия получения проектного финансирования ужесточились, особенно для запуска новых проектов. Это одна из причин, почему мы перешли к точечному выводу новых очередей. Процентные ставки по кредитам и проектному финансированию стали выше, чем раньше, что создает дополнительные сложности.
Однако по текущим проектам у нас с банками выстроен конструктивный диалог. Есть договоренности о том, что финансирование по всем комплексам, которые сейчас находятся в стройке, будет обеспечено. В рамках реализации проекта мы и банк — это два партнера, которые обязаны построить комплекс и передать квартиры нашим покупателям.
— В прошлом году курирующий строительную отрасль вице-премьер Марат Хуснуллин говорил о том, что ему критически не нравится рост цен на стройматериалы, так как он влияет на стоимость проектов. Насколько, по вашим подсчетам, сейчас увеличилась их стоимость?
— Мы видим, что рост себестоимости строительных материалов так или иначе коррелирует с инфляцией. При этом отмечу, что у него есть ярко выраженная сезонность. Например, в марте с наступлением весны мы уже видим рост цен на арматуру. Большинство производителей обычно в рамках высокого сезона для стройки пытаются повысить цену, чтобы нарастить свою маржинальность. Но для нас это не является каким-то неуправляемым процессом. Это происходит из года в год, и мы понимаем, как с этим работать, а помогает нашим закупкам автоматический скоринг и прогнозирование роста стоимости материалов.
— Какие проекты «Самолет» планирует в ближайшее время продать?
— При рассмотрении каждого проекта мы выбираем наиболее эффективную схему монетизации и возврата вложенного капитала. Мы можем либо реализовать его сами, либо привлечь партнера, либо продать его другому игроку. У нас нет цели продать Х метров на Х рублей — мы хотим оптимально управлять нашим земельным банком и монетизировать его.
— Правда ли, что вы планируете продать часть проекта «Квартал Западный» в Новой Москве? Кто сейчас выступает основным претендентом на его приобретение?
— У нас есть интересанты на будущие очереди.
— Покупкой ваших проектов сейчас интересуются преимущественно региональные девелоперы? Видите ли вы спрос со стороны столичных игроков?
— Претенденты абсолютно разные. Это и известные региональные застройщики, и московские девелоперы. Например, по одному из проектов мы сейчас находимся в активном обсуждении именно со столичным игроком. Поэтому нельзя сказать, что мы ограничены только интересом со стороны регионов.
— Исторически «Самолет» много работал с партнерами по различным проектам. Часто ими выступали крупные лендлорды, такие как Gleden Invest и группа RDI. Изменилась ли сейчас эта схема взаимодействия?
— Стратегия осталась прежней. Если у наших партнеров-лендлордов есть для нас какие-то новые площадки, то мы, безусловно, это обсуждаем. Кроме того, у нас в портфеле уже есть несколько проектов, которые мы реализовываем совместно с другими девелоперами. В целом есть разные варианты, здесь мы не ограничиваем себя каким-то одним способом. Мы можем управлять и своими, и совместными с другими девелоперами проектами.
— Считается, что от отмены льготной ипотеки меньше всего пострадали более высокие сегменты жилья. У «Самолета» за последние несколько лет число проектов таких классов увеличилось. К примеру, в прошлом году компания договорилась о строительстве жилого комплекса на Мосфильмовской улице на западе Москвы. Планирует ли увеличить число таких проектов в своем портфеле?
— Объекты бизнес-класса у нас в портфеле составляют около 5%, и как-то менять соотношение между сегментами мы не планируем. Мы придерживаемся стратегии диверсификации в большей степени не по классам, а по типам продукта и географии. Мы стремимся к тому, чтобы именно выход в регионы стал нашим якорным подспорьем для удовлетворения спроса там, где он отложенный и где его стимулируют дополнительные меры поддержки. К примеру, так работаем на Дальнем Востоке, где сейчас действует и льготная программа ипотеки.
— Насколько вы считаете ее рабочим инструментом? В конце прошлого года полномочный представитель президента в ДФО Юрий Трутнев отмечал, что возможности для ее получения стали ограничиваться банками.
— Это относительно новый инструмент, который, безусловно, требует доуточнения. На Дальнем Востоке мы видим себя стратегическим игроком, поэтому сейчас участвуем в обсуждении тех изменений, которые позволили бы использовать эту программу для более широкого круга наших клиентов.
— О каких изменениях идет речь?
— В данный момент прорабатываются условия, связанные и со средней ценой, и ставкой, и объемом кредита. Это рабочая дискуссия, решение по которой поможет нам удовлетворить спрос в этих регионах и соответственно нарастить продажи.
— Не видите ли вы затоваривания рынка в ряде регионов, например Казани или Нижнем Новгороде, куда сейчас так же активно выходят другие федеральные игроки?
— По результатам продаж, которые у нас сейчас есть, например в Казани, точно нет. Мы в своем продукте уверены, знаем его качество и добавленную стоимость. А конкуренция есть везде. Если в регионе совсем нет конкуренции, то зачем нам туда идти?
— Несколько лет назад «Самолет» вышел на рынок ИЖС, анонсировав крупные проекты в Московской и Тверской областях. В январе этого года компания также стала победителем аукциона по покупке крупного участка в поселении Щаповское, на котором планируется строительство малоэтажного жилого комплекса площадью 800 тыс. кв. м. Есть ли планы по расширению количества проектов в этом сегменте? Как вы оцениваете спрос на него?
— Планы, конечно, есть. Например, мы рассматриваем возможность выхода с ИЖС в другие регионы, такие как Санкт-Петербург и Ленинградская область. Но пока ситуация с ипотекой является ограничительным фактором, мы скорее просто прорабатываем эти направления. А в этом году мы сконцентрируемся на запуске и развитии тех проектов, которые есть уже у нас в портфеле. В целом рынок ИЖС — достаточно молодой. Исторически сложилось, что на нем всегда было много мелких и средних игроков, а вот крупные стали заходить в него сравнительно недавно.
— Как, по вашему мнению, сейчас должен регулироваться сегмент ИЖС?
— Фундаментальные изменения на этом рынке уже запущены: с 1 марта 2025 года для ИЖС стало обязательным применение счетов эскроу по аналогии с сегментом многоквартирного жилья. Это большой шаг, который обеспечит прозрачность и безопасность рынка для покупателей, повысит его устойчивость. Механизм также станет большим подспорьем в плане дальнейшего развития ипотеки, в том числе льготной, в секторе частного домостроения.
Мы и далее прорабатываем с профильными ведомствами и игроками нормативную базу. Это связано с тем, что все-таки большая часть стандартов направлена на регулирование именно рынка многоквартирного жилья, а для ИЖС она не совсем подходит.
— Есть ли у компании планы по увеличению числа проектов коммерческой недвижимости?
— У нас довольно большой портфель коммерческой недвижимости, мы строим МФЦ (многофункциональные комплексы), ТЦ (торговые центры), БЦ (бизнес-центры) и еще много буквосочетаний.
В этом году мы введем несколько бизнес-центров в эксплуатацию на территории Новой Москвы. Также сейчас мы прорабатываем возможность выйти на рынок light industrial (помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоурума в одном месте. — РБК). Отмечу, что объекты коммерческой недвижимости помогают нам получить льготы по смене ВРИ (за создание мест приложения труда девелоперы могут снизить платеж за смену вида разрешенного использования участка. — РБК).
— Видите вы ли спрос на бизнес-центры в Новой Москве? Существует устойчивое мнение, что офисы за Третьим транспортным кольцом с трудом могут найти своих покупателей и арендаторов.
— Потенциал точно есть. Мы делали несколько исследований, в том числе в рамках комплексного развития территории, которое предполагает создание рабочих мест как раз рядом с жильем. Наша задача как девелопера — создать такую инфраструктуру, чтобы у людей не было потребности ежедневно ездить до ТТК на работу. Когда-то, например, у нас не было проекта «Пригород Лесное», а сейчас это практически отдельный город. То есть здесь важно оценивать потенциал территории и котла спроса, а потом уже принимать решение о реализации проекта.
— Есть ли у «Самолета» планы по выходу за рубеж?
— Сейчас мы сконцентрированы на бизнесе в России, в другие страны в 2025 году выходить не намерены.
— Что будет с проектом по строительству школы в ОАЭ, в котором участвовала компания?
— В данном проекте мы участвовали не как девелопер, а как проектный институт. У нас есть такое подразделение, которое занимается проектированием и для самой компании, и для внешних клиентов. Мы, как застройщик, этот проект не реализовывали.
— Дочерняя компания девелопера — «Самолет плюс» — также анонсировала намерения по работе в других странах. Сохранились ли они?
— «Самолет плюс» сейчас сфокусирован на подготовке к IPO. В прошлом году компания проводила пре-IPO и получила довольно высокую оценку в районе 21 млрд руб. Соответственно, команда сейчас сконцентрирована на развитии своей модели и сети.
— Какие сроки по IPO у вас сейчас стоят в планах?
— Все будет зависеть от ситуации на рынке капитала, но пока мы готовимся на 2026 год. Все необходимые подготовительные мероприятия и работы команда уже проводит, но финальное решение именно о выходе будет приниматься в благоприятный для этого момент.
— Планирует ли сам «Самолет» провести SPO для привлечения дополнительного финансирования?
— С учетом текущей стоимости акций это видится нецелесообразным. Мы никогда не исключаем ни один из инструментов, но не спекулируем ими — с текущими котировками мне не видится, что это эффективный инструмент привлечения капитала.
— С осени 2023 года стоимость акций «Самолета» упала в четыре раза. Как компания планирует повышать этот показатель?
— Колебания на рынке капитала и стоимость акций отдельных компаний не всегда напрямую связаны с ее финансовыми и операционными результатами. Прошедший год был сложным для всей строительной отрасли в целом: отмена льготной ипотеки, инфляция и высокие ставки по кредитам привели к снижению котировок у многих и даже ниже рынка. Однако с декабря 2024 года акции «Самолета» выросли более чем на 40%.
Уверена, курс на повышение рентабельности и вывод более маржинальных площадок положительно будет влиять на котировки. Это должно повысить наши финансовые результаты и, как следствие, капитализацию. Не менее важно и то, что мы остаемся абсолютно прозрачными перед инвесторами. Открытость — самый надежный инструмент повышения доверия к компании.
— Снижались ли цены на акции «Самолета» после появления в СМИ и телеграм-каналах информации о продаже доли одного из акционеров и сокращении сотрудников? Были ли у вас версии, что это происходило специально перед началом торгов?
— Рынок всегда реагирует на новости, как локальные, так и глобальные. Однако мы видим устойчивый интерес к нашим акциям, что подтверждается ежедневными объемами торгов. Мы считаем, что текущая стоимость акций не отражает реального потенциала компании.
Наша задача — продолжать работать над ростом капитализации, несмотря на временные колебания. Мы уверены, что «Самолет» — это акции компании роста и их стоимость будет увеличиваться по мере улучшения финансовых показателей и восстановления рынка.
— В прошлом году в конце сообщалось также о продлении программы обратного выкупа акций. Подтверждаете ли вы эти планы и о каком объеме идет речь?
— Сейчас менеджмент сфокусирован на эффективности бизнеса, решение по buy-back обычно рассматривается советом директоров. Мы не закрываем для себя эту возможность, но конкретных планов на сегодня нет.